Thursday, 22 November 2012

Pinjaman Rumah: Kadar Tetap vs Kadar Berbilang


 


Anda sudahpun membeli rumah.  Sekarang masa untuk memilih jenis pembiayaan apa yang lebih sesuai untuk anda. Adakah pembiayaan Kadar tetap atau multi-tier (berbilang)?

Pada masa ini, terlalu banyak pakej pinjaman perumahan yang boleh anda dapati di pasaran (bank-bank) tempatan ataupun asing.  Dari pakej kadar faedah terendah sehinggalah kepada kadar tetap.  Pakej akaun fleksibel atau tidak, pakej islamik atau konvensional (bukan islamik) dan pelbagai lagi.  Walau bagaimanapun untuk tujuan ini saya akan memfokuskan sama ada pakej kadar tetap vs kadar berbilang (multi-tier) atau juga kadar berubah.



1. Pembiayaan Kadar Tetap (‘Fixed Rate’)
Biasanya ditawarkan di bawah pakej pembiayaan islamik dengan suatu kadar yang telah ditentukan.  Kadar yang dikenakan biasanya adalah lebih tinggi dari kadar pinjaman asas (BLR/BFR) semasa.  Contohnya, adalah padar kadar X% seperti 7.75% atau 8.25% untuk sepanjang tempoh pembiayaan berkenaan atau dengan kata lain, jika anda membayar ansuran sebanyak RM1,200 sebulan berdasarkan kadar tersebut maka itulah pembayaran bulanan anda sepanjang tempoh pinjaman berkenaan.

Apakah kelebihan kadar tetap?  Secara amnya kadar tetap membolehkan anda merancang kewangan anda dengan lebih mudah dimana pembayaran bulanan anda akan tetap sama tanpa mengira perubahan kadar pinjaman asas (BLR) yang biasanya berubah-ubah mengikut pasaran ekonomi semasa.  Selain itu dengan memilih pembiayaan kadar tetap, anda tidak terdedah kepada kenaikan kadar BLR yang tinggi ketika masalah kegawatan ekonomi melanda dan seterusnya mengakibatkan bebanan pembayaran ansuran bulanan yang tinggi sebagaimana yang berlaku pada tahun 1997/1998 di mana BLR melepasi kadar 10%.  Oleh itu, bila atau siapakah yang sesuai untuk memilih kadar tetap ini?  Saya melihat kadar tetap ini lebih sesuai untuk anda jika:-
    • anda merancang untuk tinggal di rumah tersebut untuk suatu tempoh yang panjang – bagi anda yang tidak merancang untuk menjual rumah anda dan hanya memikirkan untuk tinggal mungkin sehingga tamat tempoh pembiayaan anda seperti 20-30 tahun.
    • anda memilih untuk membuat pembayaran ansuran bulanan secara tetap untuk perancangan kewangan yang lebih teratur, mudah dan lebih terancang.

2. Pinjaman Kadar Berbilang (‘Multi-tier Rate’)
Pinjaman jenis ini adalah sangat popular pada masa ini.  Pakej-pakej pembiayaan islamik juga kini menawarkan pinjaman yang berkonsep berbilang tingkat/kadar ini.  Pinjaman ‘multi-tier’ bermaksud kadar pinjaman ditetapkan pada beberapa kadar mengikut tempoh tertentu berdasarkan BLR/BFR semasa.  Sebagai contoh:-
    • Tahun pertama: BFR – 2.0%, Tahun ke2 ke-5: BFR+0%, Tahun ke-6 dan seterusnya: BFR+2%
    • Tahun 1-5: BFR-1.8%, Tahun 6-10: BFR+0.5%, Tahun 11 dan seterusnya: BFR+1%
    • Tahun 1-10: BLR-2%, Tahun 11 dan seterusnya BLR+1
Terdapat pelbagai lagi pakej-pakej pembiayaan seperti di atas yang ditawarkan oleh bank-bank untuk pilihan dan mengikut kesesuaian anda.  Persoalannya pakej pembiayaan dengan kadar manakah yang sesuai untuk anda?  Pertimbangkan Pinjaman dengan kadar bebilang jika anda dalam keadaan berikut:-
  • Kadar Tahun pertama atau kedua terendah, jika anda mahu pembayaran bulanan terendah terendah semasa 1-2 tahun pertama terutamanya pembelian rumah yang telah siap.  Contohnya, Tahun 1: BFR-2.2%, Tahun 2-3: BFR-1,8%, Tahun 3 dan seterusnya: BFR+0%Ini membolehkan anda merancang kewangan anda pada tahun-tahun awal pembelian rumah yang biasanya memberikan kesan kepada bajet kewangan anda disebabkan pembayaran seperti deposit, ubahsuai dan kos-kos lain.
  • Kadar 5 tahun pertama terendah.  Cthnya, kadar 5 tahun pertama pada BFR-2.0%, kadar tahun ke-6 pada BFR+1%.  Pilih ini jika kewangan bukan masalah utama anda dan anda merancang untuk menjual rumah anda selepas tempoh 5 tahun.  Walaupun kadar pada tahun ke-6 dan seterusnya adalah tinggi, pembiayaan dengan pakej kadar ini dapat menjimatkan wang anda kerana dalam tempoh 5 tahun pertama anda hanya membayar pada kadar yang rendah dan selepas tempoh itu anda tidak lagi terikat dengan ‘lock-in period’ dengan bank jika menjual dalam tempoh tersebut disamping dapat mengelakkan Cukai Keuntungan Harta Tanah (RPGT).
  • Kadar-kadar lain mengikut kesesuai anda.  Memandangkan terlalu banyak pembiayaan jenis ini di pasaran. Lihat kadar-kadar yang pelbagai itu mengikut kesesuai dan perancangan kewangan anda.
Walaupun nampak menarik, pembiayaan jenis kadar berbilang ini membuatkan pembayaran anda tertakluk kepada Kadar Pembiayaan Semasa (BFR/BLR).  Ini bermakna anda mungkin terpaksa membayar ansuran bulanan yang tinggi sekiranya BFR/BLR meningkat dan kadangkala ianya boleh menjadi lebih tinggi dari kadar tetap yang anda pilih sekarang.   Sesetengah bank menetapkan kadar siling BFR/BFR pada kadar tertentu seperti 10% yang bermaksud jika BFR/BLR meningkat melepasi kadar siling tersebut, pembayaran bulanan masih berdasarkan kadar siling tersebut.

Dapatkan nasihat awal tentang perkara ini terutamanya keadaaan ekonomi semasa yang mempengaruhi kadar tersebut yang mungkin memberi kesan kepada anda.
Semoga sedikit penerangan di atas dapat memberikan panduan kepada pembaca dalam menentukan sama ada pembiayaan yang mana lebih sesuai untuk anda.

No comments:

Post a Comment