Thursday, 4 October 2012

Risiko2 Pembelian Rumah Lelong.


Hari ini aku ke lelongan MBSB untuk membida unit TBR. Surprisingly, unit RP 110k pun masih mempunyai pembida. Client aku tewas. Last price bid at 120k. Ada 2 pembida sahaja. Last price aku angkat pada 116k sahaja. Sekali bidaan bernilai 2k. The other bidder angkat pada 118k, dan dia angkat lagi sekali untuk 120k.. dan aku pun tak faham kenapa auctioneer kira 2 kali.. dan tiada bantahan pula dari pihak pembida.. dia tengah excited menang TBR at 120k kot.. layankan sahaja..

Beberapa bulan kebelakangan ini, terlalu banyak rumah2 yang di lelong… peningkatan untuk memiliki rumah2 lelong juga meningkat dengan mendadak. Awareness dari blog/forum hartanah dan mungkin juga dari akhbar harian berjaya menarik perhatian pembeli. Sama ada pelabur yang mengikuti perkembangan melalui internet dari blog, forum atau listing2 lelong.. atau dari pembeli yang membaca akhbar harian, yang hampir setiap hari memaparkan iklan rumah lelong bermuka2 surat.. Pembaca blog Pie dah memang tinggi dari dulu.. dan sekarang terdapat peningkatan mendadak untuk blog aku pula.. Alhamdulillah..

Tetapi.. trend pembelian2 terkini tidak menunjukkan mereka membeli pada harga yang sepatutnya. All the hassle yang dilalui untuk mendapatkan rumah lelong, akhirnya dapat pada harga market price, atau dalam banyak kes2 terbaru.. pembelian melebihi market price dan pembeli terpaksa top up amount untuk meneruskan pembelian atau berhadapan risiko tidak dapat meneruskan pembelian dan akhirnya wang deposit hangus.. rumah terlelong semula. Sampai bila nak belajar? Adakah pelabur2 telah membuat kiraan teliti tentang kos2 yang bakal terlibat?

Aku highlightkan semula apa kos2 yang terlibat dan risiko2 yang bakal berlaku dalam pembelian rumah lelong. Belajar dari kesilapan orang lain.. jangan ulangi. Kalau nak ulangi juga.. bersedialah untuk mengorban dan menghanguskan deposit masing2.

1)Deposit 10%. Walaupun sesetengah bank hanya memerlukan 5% deposit, tapi untuk kelayakan pinjaman, margin yang bank boleh berikan untuk hartanah lelong hanyalah 90%. Pada akhirnya pembeli tetap kena bayar balance 5% tersebut. Kes2 tertentu, boleh dapat margin 95%.. jarang berlaku.

2) Lawyer fee. Anggaran kasar 5% dari harga rumah. Lawyer fee melibatkan 2 bahagian. Jika kita buat pinjaman dengan bank, Loan Agreement antara pihak pembeli dan pihak bank perlu disediakan. Anggaran part ini ialah 2.5% dari harga rumah. Sekiranya bank menawarkan Zero Entry Cost, part ini akan di tanggung oleh pihak bank. Part ini juga boleh diserapkan ke dalam loan, melalui portion MRTA yang tidak digunakan secara keseluruhan. Portion MRTA ialah 5% dari jumlah loan amount. 2nd part ialah urusan pindah milik nama, dalam anggaran 2.5% juga dari harga rumah. Part ini tidak di tanggung oleh pihak bank. Kena sediakan duit secukupnya. Aku dan lawyer aku tak tahu kalau ada 3rd part/agreement untuk pembelian rumah lelong. Kalau ada tolong highlight pada aku dan lawyer2 aku. Hahahah.. Ada orang terasa?? Pembelian rumah lelong tidak memerlukan SnP. Kontrak Lelongan ialah kontrak yang sah untuk tujuan loan. Untuk mengesahkan pemilikan rumah, kontrak lelongan tidak sah. Perlukan Surat ikatan hakmilik (sekiranya berstatus master title) atau geran (sekiranya title telah dikeluarkan).

3)Kos baik pulih rumah. Pembelian rumah lelong adakalanya calculated risk, adakalanya uncalculated. Kalau kita boleh masuk rumah tersebut, kita boleh anggarkan apa yang perlu dibaiki. Sekiranya tidak, kita hanya boleh buat anggaran kasar.. Aku bernasib baik, dalam kebanyakan kes rumah2 aku, kos yang dikeluarkan amat minimum. Dalam lingkungan 2k sahaja. Ada rakan2 kita yang kena belanjakan lebih kurang 5k untuk wiring, grill, tiles, leaking, cat dan lain2 kos berkaitan..

4)Miscellaneous cost. Tukar nama untuk bill TNB, Syabas, kos pemasangan/penyambungan meter air, kos wiring inspection untuk rumah yang dah lama kena tinggal dan meter elektrik telah tiada.. kos menghalau/mengeluarkan penyewa/penghuni/pemilik lama, kos membayar monthly payment tapi rumah belum dapat hasil sewa atau penghuni masih belum mahu keluar.. penalty interest yang dikenakan oleh pihak bank untuk extension sekiranya tempoh completion tidak dapat dipenuhi. Ada bank yang boleh accept monthly extension, ada bank yang tetapkan 3 bulan terus, ada juga yang tetapkan untuk 6 bulan terus.. dan extension penalty interest juga melibatkan ribu-riban.. bergantung pada nilai hartanah. Kes yang aku selalu kena, 2-3k, sebab hartanah aku bernilai sekitar 80k sahaja. Kos maintenance charges yang tidak ditanggung oleh pihak bank.. dan juga kos maintenance charges yang perlu kita keluarkan dahulu sebelum bank reimburse balik kemudian (mungkin ambil masa setahun.. atau 6 bulan..)

Jadi.. kalau semua kos telah diambil kira.. dan fund mencukupi.. kita boleh teruskan niat membeli. Tapi.. ada lagi risiko2 yang bakal menanti..

1) Walaupun loan dah approved, kalau lawyer tak buat kerja dengan baik, rumah boleh terlelong semula. Bersedia untuk rumah di lelong semula sekiranya perkara2 yang tidak di sangka berlaku. Aku pernah berhadapan dengan situasi ini, dan aku kerugian 7.3k deposit aku. Dan aku masuk bidding semula unit tersebut.. dan aku menang semula pada harga 80k. Kena bayar 8k.. Walau aku salahkan lawyer sekalipun.. apa yang lawyer tu boleh buat akhirnya? Takde pape.. Jadi, kalau kena pada anda.. bersedia untuk hilang wang deposit.

2) Apa jadi kalau loan tak approved? Jawapannya.. rumah akan terlelong semula.. atau bersedia untuk membayar tunai untuk rumah tersebut. Sila buat kira2 secukupnya sebelum membeli. Setiap komitmen yang ada dengan bank.. perlu di kira. Kebiasaannya, kita hanya ambil kira loan rumah, kereta, kad kredit, personal loan.. ambil kira juga asb loan, od facility, penjamin (untuk loan kereta mungkin..). Kalau perlu, buat semakan di bank negara untuk record ccris terkini. Jangan buat kira2 sendiri tanpa ambil kira method yang bank gunakan untuk pengiraan komitmen kita. Lain bank, lain cara kira dan lain jumlah komitmen yang ditetapkan. Loan application terbaru juga perlu diambil kira dan dimasukkan sekali untuk pengiraan komitmen. Kalau main hentam.. bila loan tak lepas.. salahkan diri sendiri. Apa yang aku sampaikan dalam blog aku, aku expect pembaca akan buat kaji selidik untuk digunakan dan disesuaikan dengan keadaan kewangan masing2. Kalau belum mampu sekarang.. disebabkan komitmen yang tinggi, uruskan kewangan dahulu untuk buang komitmen2 yang besar supaya di lain masa, kita boleh buat loan semula.

3) Kadang2 sesuatu benda berada di luar kawalan. Aku ada dengar kes2 terbaru bilamana sejak online stamping digunakan oleh pihak LHDN, berlaku kelewatan dalam urusan, sedangkan kes rumah2 lelong memerlukan masa yang singkat untuk diselesaikan. Ada kes2 terbaru, bank tak bagi extension bila loan tak lepas. Walaupun kes aku boleh lepas, tapi bila kena pada orang lain, tak lepas pula.. Aku treat kes orang lain, sama macam kes aku. Takde beza. Kalau boleh semua aku nak buat cepat.. kalau boleh semua aku nak kasi settle.. Sila risau sekarang.. Hahahahah..

Aku memang nak buat pembaca aku risau, sebab aku tengok semua orang macam rileks je beli rumah banyak2… Aku boleh advice apa yang aku tahu.. dan apa yang telah aku lalui melalui pengalaman.. tapi.. setiap hari.. akan terdapat kes2 terbaru yang aku belum lalui. Aku tak rasa pengalaman aku cukup hebat dan aku tahu semua.. jadi.. pelabur dan pembeli perlu ambil tahu juga apa2 proses yang berkaitan, supaya proses pembelian hartanah berjalan lancar.. Apapun.. dalam kebanyakan hal.. kita perlu bersedia untuk menerima kehadiran risiko2 ini.. dan bersedia untuk kehilangan deposit kita. Satu deposit hilang.. takkan nak give up kot?? Aku tak give up pun..



petikan dari: faridzaswadi.blogspot.com

5 comments:

  1. nice post bro!Sgt brguna utk org mcm sy yg bru nak brjinak2 beli rumah lelong.. keep it up!

    ReplyDelete
  2. salam,

    Nak tanya yang ni camne? "penalty interest yang dikenakan oleh pihak bank untuk extension sekiranya tempoh completion tidak dapat dipenuhi". Tak brape paham lah. Kalau rumah tu nak bid harga 290K. Brape extra2 nak kena sedia kan? And rumah tu mmg ada still ada org duduk.

    TQ.

    ReplyDelete
  3. Sekiranya ingin memohon tempoh lanjutan selepas tamat tempoh asal 120hari, pihak bank yg melelong akan kenakan penalti supaya pembeli dpt tempoh lanjutan tu... kadar penalti tu bergantung pd bank jugak...

    Jika nilai rumah 290k... sama ada lelong @ subsales, anggaran yg selalu saya beritahu client saya supaya standby dlm 20% max drpd nilai rumah... merangkumi deposit, lawyer dan sebagainya...
    Kalau rumah ada org, mmg boleh dikeluarkan... cuma bergantung pada kos dan masa serta cara.... ada yg mudah keluar, ada yg sukar...

    ReplyDelete
  4. salam, sy bertanya bagi pihak kawan sy.. mybe terkeluar topik sikit but masih lg dalam perihal lelong..abg kawan sy ad rumah yg hampir dilelong..how 2 dapatkn blik rumh tersebut supaya xdilelong? adkah dgn cara byr semua yg tertunggak n boleh dpt blik uma atau ad cara lain??

    ReplyDelete